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告别高增长: 房地产的阵痛与自救

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过去多年来,房地产业一直维持着“高杠杆―高增长”的发展模式,虽然略显粗放,但得益于城市化进程中的土地、金融、人口等红利,行业仍然保持了约20年的快速发展。

2020年年中,“三道红线”政策出台,标志着行业去杠杆的大幕正式拉开。去年下半年以来,信贷政策一度收紧,加之疫情出现反复,交易端和融资端双双降温,房地产业的流动性受到明显影响。

同时,随着城市化进程进入新阶段,房地产业曾享受过的红利正在减退。

从这些层面上看,房地产业的高杠杆与高增长都将不可持续。事实上,近两年来,行业的深度调整已经出现,并给企业的发展带来前所未有的压力。

在房地产企业的财务报表上,也清晰地展示着他们承受的压力,以及为自救做出的努力。

波及产业链

长期以来,房地产业都以规模增长作为最主要的考量指标。仅仅在一年前,行业还对规模的逆势增长津津乐道。2021年上半年,市场交易旺盛,不少企业的销售规模创下历史同期新高。

但此后,市场交易降温,直到2022年下半年,仍然处在筑底中。销售不佳,以及在去年同期高基数的对比下,房企的销售规模普遍录得下滑。

今年上半年,万科、碧桂园等头部房企的销售额均有近四成的降幅,融创的降幅则超过成。其他大中型房企中,销售规模的降幅多在30%到60%不等。已经出现债务违约的蓝光,销售降幅则超过90%,公司仍处于亏损状态。

根据中指研究院的数据,今年1-6月,百强房企销售额均值356.4亿元,同比下降48.6%。其中,迈入百强门槛的房企数量有85家,比去年同期减少了47家。

由于很多房企降价促销,加之合作开发比例增加,使得利润也有所减损。过去几年来,房企的利润规模和利润率出现震荡下滑,今年上半年,这种趋势仍在持续,多数企业的归母净利润、净利润率、毛利润率等指标均出现下行。

房地产市场的降温,还对产业链企业带来了影响。以新房和二手房交易代理为主要业务来源的贝壳找房,上半年的总交易额约为1.23万亿元,同比下滑了46.5%。其中,存量房交易额同比下滑42.1%,新房交易额的降幅则达到50.6%。

由于不少物管企业对母公司有较强的业务依赖,业绩的影响也不可避免。今年上半年,时代邻里、融创服务的业绩均表现不佳。

作为房地产的重要下游行业,家居家装企业的业绩也受到了波及。今年上半年,居然之家实现销售额470.7亿元,同比下降约7.5%。该公司在中报中表示,较房地产行业而言,家居装饰及家具行业受经济周期性波动的影响相对较小,但房地产市场、消费景气度等潜在不利变动仍可能影响家居装饰消费需求的释放。

在该行业中,以定制家居为主要业务模式,并与一些大型房企有合作关系的好莱客(603898),则遭遇营收和利润的双双下滑。同期,东易日盛(002713)也遭遇了营收和利润的双降。

流动性仍是头等大事

与销售的下滑相比,房企更关注财务的安全。近两年来,因战略错判和市场调整,陆续有房企出现债务违约,而一旦形成连锁反应,企业就很难从泥潭中走出。

据贝壳研究院的统计,房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元,比2021年下降约25%,但仍处于接近万亿元的高位。在这个偿债大年中,保持流动性的充裕仍是房企的头等大事。

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已经发布中报的房企中,流动性状况好坏不一。今年上半年,碧桂园可动用现金余额约人民1479.8亿元,现金短债比约2倍,短期偿债无压力。其他重要房企中,龙湖、绿城、旭辉的现金短债比分别为4倍、2.3倍、1.6倍,同样暂时没有偿债压力。

同期,蓝光、泰禾的现金短债比分别为0.1、0.04。说明这两家已经出现债务违约的企业,财务状况还面临挑战。

“扩充流动性的传统途径有两条:强化销售、扩大融资。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,在现有的市场环境下,这两个途径的效果都较为有限。

该人士表示,虽然企业已经普遍将销售回款率定在90%以上,且有不同类型的促销手段,但在市场升温不及预期的情况下,靠销售获得的回款仍然有限。同时,现阶段的融资闸门主要针对优质房企开启,纾困方案也仅针对优质项目,一些陷入困境的企业,仍然无法获得流动性的注入。

他表示,为扩充流动性,企业已经启动了非常规的渠道,如裁员降薪、股权转让、减少投资等。其中,在去年以来的土地交易中,房企的积极性明显不足,即体现出通过减少投资来保持流动性的考量。

去年下半年开始,房企的新增土储就明显下降,今年上半年,这种情况仍在持续。公告显示,上半年龙湖新增17宗土地,总建筑面积为226万平方米。与去年同期的53宗土地、总建筑面积为1292万平方米相比,有大幅下滑。

同期,万科、碧桂园、中海、金茂、旭辉等房企也均减少了拿地支出。不出意外地,出险房企普遍没有新增土地储备。

信心与解法

“在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态,对未来止跌企稳、稳中有升有信心。”在8月31日的业绩会上,万科董事局主席郁亮说。

这一表态未必能代表整个房地产业的看法,但今年以来,房地产业的政策环境已经明显改善。

进入2022年,各级监管部门多次释放利好消息,房企融资闸门也有条件地开启,且经过三次降息后,当前的首套房贷最低利率已降至历史低位。

8月中旬,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,房地产整体上处于筑底阶段。但此时,市场交易正在出现改善迹象。中指研究院的统计显示,今年1-8月,百强房企销售额均值为477.6亿元,同比下降46.2%,降幅比前六月收窄2.4个百分点。

在近期的业绩会上,房企高管在努力传递积极信号。与郁亮的表态类似,中国金茂总裁李从瑞表示,今年应该是底部,未来几年整个行业会呈现企稳态势。龙湖集团董事会主席吴亚军也表示,行业正在从底部走出。

值得注意的是,这些表态主要来自于基本面良好的大型房企。

前述房企人士表示,大房企尚有回旋的余地,但一些小企业和现金流紧张的企业能做的,只能是“与时间赛跑”,即在现金流枯竭之前,期待市场真正回暖。如果不幸遭遇资产并购,他们的谈判筹码也很小。

近期,不少城市推出房地产纾困政策,曾让企业看到曙光。但在稳民生的框架下,“救项目、不救企业”才是纾困基金的运作原则。

郁亮表示,对行业来说,眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。但对于处在变革中的房地产业而言,除非市场快速回暖,否则找到解法的过程,仍将是一个长期的探索过程。

(作者:张敏,李佳媛 编辑:林虹)

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